Les AIVS sont des agences immobilières à vocation sociale qui ont pour mission d’assurer un rôle d’intermédiaire entre des propriétaires bailleurs privés et des ménages rencontrant des difficultés à accéder à un logement autonome. Elles participent à la politique publique du logement en mobilisant les biens du parc privé à des loyers abordables.

L’AIVS propose une gestion de proximité du logement, ce qui la distingue d’une agence immobilière classique. L’objectif est d’assurer le respect des droits et devoirs du locataire et du propriétaire et de garantir la bonne gestion du logement. Cette gestion spécifique appelée gestion locative adaptée (GLA) se traduit par un accompagnement des locataires tout au long de la vie du bail afin de prévenir les risques locatifs et favoriser leur insertion par le logement. L’AIVS accompagne également le propriétaire dans la gestion de son patrimoine, dans ses démarches administratives et fiscales. Le Label AIVS est délivré par la FAPIL.

L’activité des AIVS est réglementée à la fois par les principes de la loi Hoguet qui encadrent la profession de tout agent immobilier et par le cahier des charges de la FAPIL qui définit leur vocation sociale.

La gestion locative adaptée (GLA) est au cœur des missions d’une AIVS. Elle recouvre l’ensemble des actes de gestion locative qui vont faciliter l’insertion des locataires dans le logement. Plus souple et personnalisée qu’une gestion locative classique, la GLA met l’accent sur la pédagogie et la prévention des incidents locatifs mais n’exclut pas la mise en œuvre des procédures contentieuse. Cette gestion spécifique vise à favoriser l’accès et le maintien de ménages modestes dans un logement autonome tout en sécurisant le rapport locatif. Elle allie ainsi :

• D’une part, les missions classiques attendues par un propriétaire lorsqu’il confie la gestion de son bien à une agence immobilière privée ;
• D’autre part, une approche humaine plus sensible des publics présentant des difficultés multiples grâce à un travail d’accompagnement individualisé des ménages locataires.

La FAPIL (Fédération des Associations et des Acteurs pour la Promotion et l’Insertion par le Logement) est un réseau d’associations, unions d’économie sociale et sociétés coopératives d’intérêt collectif travaillant en faveur de l’accès et du maintien dans le logement de personnes en difficulté. Le but de ce réseau d’acteurs est de mettre en œuvre, pour tous, le droit au logement.

Si une AIVS assure les missions d’une agence immobilière classique, elle se démarque par une gestion locative adaptée et de proximité afin de résoudre les problèmes locatifs liés au logement et prévenir les difficultés éventuelles (troubles du voisinage, difficultés de paiement…).

L’AIVS va proposer des outils de sécurisation exclusifs et gratuits aux propriétaires dont les agences classiques ne disposent pas. Elle va être en mesure d’accompagner les propriétaires bailleurs dans leurs démarches auprès de l’ANAH et de suivre les dossiers de conventionnement.

Les ménages logés par l’AIVS « Le Toit » sont des ménages en situation de précarité et de mal logement. Ils sont orientés exclusivement par les associations ou travailleurs sociaux du territoire. Le propriétaire peut néanmoins prendre connaissance des dossiers et participer aux attributions.

De façon classique, le locataire verse à son entrée dans les lieux un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Ce dernier peut couvrir d’éventuelles dégradations.

La couverture Visale permet de venir compléter cette garantie en assurant pour l’équivalent de deux mois de loyers hors charges les dégradations locatives.

En outre, des visites techniques annuelles sont systématiquement organisées par notre équipe afin de s’assurer du bon entretien du logement. Enfin, la gestion locative personnalisée est un moyen de prévention efficace contre les dégradations.

Le terme « conventionnement » correspond à l’engagement signé entre un propriétaire bailleur privé et l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour la fixation d’un montant de loyer plafonné en contrepartie d’une réduction d’impôt.

Par cette convention, le propriétaire s’engage donc à pratiquer un loyer modéré à destination d’un public dont les ressources sont elles-mêmes soumises à un plafond, pour une durée de six ans, en contrepartie d’avantages fiscaux (dispositif Loc’Avantages).

Loc’Avantages est un dispositif de l’État destiné aux propriétaires bailleurs qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante (de 20 à 65 %), calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est forte. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit dans un premier temps signer une convention avec l’ANAH qui l’engage à maintenir le niveau de loyer durant six ans. Cette réduction d’impôt est majorée de 5 % si le propriétaire confie son bien en gestion à une agence immobilière à vocation sociale comme l’AIVS « Le Toit ».

Ce dispositif remplace la déduction fiscale « Louer abordable » (dit « Cosse »).

La réduction d’impôt est calculée sur le revenu brut du logement. Les taux de réduction d’impôt sont fonction de la baisse de loyer consentie et du choix du conventionnement (Loc1 ; Loc2 ; Loc3). Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt sera importante. Cette réduction d’impôt est majorée lorsque le propriétaire confie son bien en gestion à l’AIVS « Le Toit » (cf. colonne taux de réduction d’impôt avec IML).

Pour être éligible au dispositif « Loc’Avantages » et bénéficier d’avantages fiscaux, l’ANAH exige que le logement soit décent (exclusion des logements dont le DPE est inférieur à D), loué vide et qu’il respecte les plafonds de loyers.

L’AIVS « Le Toit » gère par ailleurs des logements non-conventionnés. Ces derniers doivent respecter les critères de décence et rester accessibles à des ménages modestes. En contrepartie, le propriétaire pourra bénéficier de solutions de sécurisation locatives gratuites.

Les loyers conventionnés sont des loyers plafonnés. Le bailleur doit respecter ce niveau de loyer tout au long de son engagement vis-à-vis de l’ANAH, soit six ans. Ce plafonnement n’exclut pas une révision du loyer en cours de bail selon les règles du droit commun. Cette révision ne peut intervenir que si une clause du bail la prévoit explicitement. Généralement, elle intervient au 1er janvier de chaque année, et suit la variation de l’indice IRL (Indice de Revalorisation des Loyers).

Selon que votre logement soit conventionné ou pas, le loyer sera appelé à terme échu (fin du mois) ou à terme à échoir (début du mois). Les logements conventionnés en Loc2 (loyer social) et Loc3 (loyer très social) doivent être appelés en fin de mois.
Vous pouvez choisir de percevoir vos loyers mensuellement ou trimestriellement. Un acompte est possible à tout moment sous condition que votre solde soit créditeur.

Les frais de gestion ne s’appliquent qu’aux sommes effectivement encaissées (loyers et charges). Ainsi, lorsque votre appartement est vacant, vous continuez à bénéficier des services de l’AIVS gratuitement.

Un propriétaire peut confier son bien en gestion auprès de notre agence, même si ce dernier est occupé. Nous nous chargeons de toutes les formalités éventuelles, suivi des comptes et procédure, ainsi que de la mise à jour du dossier en cours.

Par ailleurs, il est possible de conventionner un logement déjà occupé et de bénéficier des avantages fiscaux attachés au dispositif Loc’Avantages, sous certaines conditions et avec l’accord du locataire.

Les baux conclus par l’AIVS « Le Toit » pour le compte du propriétaire sont des contrats qui respectent les principes de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Il s’agit de baux de trois ans renouvelables par tacite reconduction. Le propriétaire a la possibilité de récupérer son logement à l’échéance des trois ans sous certaines conditions et en respectant un formalisme bien précis. En cas de manquements de la part du locataire en cours de bail, le propriétaire du logement a toujours la possibilité de mettre en jeu la clause résolutoire ouvrant droit à une résiliation anticipée du contrat.

L’AIVS « Le Toit » perçoit directement les APL pour le compte du propriétaire. Ces derniers viennent en déduction du loyer appelé auprès du locataire. Le cumul des deux sommes est ensuite versé au propriétaire du logement au titre des loyers.

L’AIVS « Le Toit », par l’intermédiaire du dispositif Visale, garantit au propriétaire le paiement des loyers dans la limite de trente-six mois de loyers hors charges ainsi que la gratuité des frais de procédures.